Grunderwerbsteuer fällt nicht nur bei Kaufverträgen an, sondern es werden in § 1 GrEStG verschieden Vorgänge aufgezählt, die als Erwerbsvorgänge bezeichnet werden. Neben dem Kaufvertrag seien hier als Erwerbsvorgänge erwähnt der sonstige Eigentumsübergang, der Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums und ein Rechtsgeschäft, daß zur Anteilsvereinigung in eine Hand führt, wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein inländisches Grundstück gehört.
Die Anteilsvereinigung bezieht sich sowohl auf Personengesellschaften als auch auf Kapitalgesellschaften. Gehört einer solchen Gesellschaft ein Grundstück, so liegt ein grunderwerbsteuerlicher Erwerbsvorgang vor, wenn einer der Gesellschafter alleiniger Inhaber sämtlicher Gesellschaftsrechte wird.
Andererseits liegt kein Erwerbsvorgang im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes vor, wenn lediglich die Gesellschafter einer Gesellschaft wechseln. Bei Personengesellschaften wird jedoch eine Übereignung des Grundstücks fingiert, wenn 95 % der Gesellschaftsanteile innerhalb von 5 Jahren übergehen.
Als Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes gelten grundsätzlich alle Gegenstände, die Grundstücke in Sinne des bürgerlichen Rechts sind. Dazu gehören also, neben dem Grund und Boden, auch die aufstehenden Gebäude (§ 94 BGB). Daneben gehören zu den Grundstücken das Wohnungseigentum, das Teileigentum und das Erbbaurecht und Gebäude auf fremden Grund und Boden. Einrichtungen, auch Betriebsvorrichtungen, sind nicht Grundstücksbestandteil. Der Kaufpreis ist also eventuell aufzuteilen auf das eigentliche Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes und den Kaufpreis für Einrichtung und Betriebsvorrichtungen, auf den dann keine Grunderwerbsteuer entfällt.
Eine größere Anzahl von Erwerbsvorgängen sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Dazu gehören zunächst Grundstücke, deren Kaufpreis DM 5.000 nicht übersteigt. Weiterhin sind befreit der Erwerb des Eigentums durch Erbschaft und Schenkungen. Diese Vorgänge fallen unter das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz. Ebenso sind von der Grunderwerbsteuer befreit die Nachlaßteilung, der Verkauf an Ehegatten und die Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
Weiterhin sei hier erwähnt die Befreiung für Erwerbe unter Verwandten in gerader Linie und deren Ehegatten. Der Grundstückserwerb durch Geschwister ist nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.
In der Immobilienwirtschaft sind Grundstücksgemeinschaften von besonderer Bedeutung. Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück von einem Alleineigentümer auf eine Grundstücksgemeinschaft ist grunderwerbsteuerpflichtig. Es besteht nach § 5 Abs. 2 GrEStG jedoch eine Steuerbefreiung insoweit, als der bisherige Alleineigentümer an der Grundstücksgemeinschaft beteiligt ist.
Erwirbt also A ein Grundstück zu Alleineigentum, so ist Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises fällig. Beteiligt daraufhin A den B an dem Immobilienprojekt zu 50 % und wird B Miteigentümer des Grundstücks, so ist der Übergang von A auf die neugebildete Grundstücksgemeinschaft grunderwerbsteuerpflichtig. Es besteht jedoch eine Grunderwerbsteuerbefreiung in der Höhe, in der A an der Grundstücksgemeinschaft beteiligt ist, also z.B. zu 50 %.
Eine entsprechende Steuerbefreiung gilt nach § 6 GrEStG für den umgekehrten Fall, den Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthandsgemeinschaft auf einen Alleineigentümer, der vorher an der Gesamthandsgemeinschaft beteiligt war. Scheidet also im vorhergehenden Fall B aus der Grundstücksgemeinschaft wieder aus, so liegt wiederum ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor (Anteilsvereinigung). Dieser Vorgang ist jedoch steuerbefreit insoweit, als A an der Grundstücksgemeinschaft beteiligt war. Es ist also nur die Grunderwerbsteuer aus z.B. 50 % des Kaufpreises fällig.
Um Mißbräuche zu verhindern wird die Grunderwerbsteuerbefreiung nicht gewährt, soweit der Gesamthänder die Anteile innerhalb der letzten 5 Jahre vor dem Erwerbsvorgang erworben hat. Im vorstehenden Beispiel läßt sich die Grunderwerbsteuer in Höhe von 50 % also nicht vermeiden, wenn A zunächst weitere 49 % der Gesellschaftsanteile erwirbt und seit dem Erwerb dieser 49 % der Gesellschaftsanteile und der Anteilsvereinigung nicht mehr als 5 Jahre vergangen sind. Die Grunderwerbsteuer läßt sich jedoch auf 1 % oder weniger des Kaufpreises beschränken, wenn der ausscheidende Gesellschafter einen Zwerganteil von z. B. 1 % für mehr als 5 Jahre behält.
Wie bei allen Gestaltungen im Hinblick auf steuerliche Vorteile ist hier § 42 der Abgabenordnung zu beachten. Danach kann " durch Mißbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts"............" das Steuergesetz nicht umgangen werden". Ein solcher Mißbrauch wird immer dann angenommen, wenn alleiniger Zweck einer bestimmten Gestaltung die Erzielung von Steuervorteilen ist. Ist also im vorliegenden Beispiel außer der Steuerersparnis kein wirtschaftlicher Sinn für das Verbleiben des B mit 1 % in der Gesellschaft erkennbar, so wird steuerlich davon ausgegangen, daß B vollständig ausgeschieden ist und bereits zu dem Zeitpunkt vor mehr als 5 Jahren ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vorliegt und die Grunderwerbsteuerbefreiung zu lediglich 50 % gewährt wird. Auch wenn die Finanzverwaltung bei derartigen Gestaltungen zur Zeit recht großzügig ist, sollte also darauf geachtet werden, daß die wirtschaftlichen Hintergründe für das Verbleiben - im vorstehenden Beispiel des Gesellschafters B - dokumentiert werden.
Hinzuweisen ist auf ein weiteres Problem, daß an folgendem Beispiel erläutert sei:
Eine Grundstücksgemeinschaft besitzt zwei gleichwertige Grundstücke. Die Grundstücksgemeinschaft wird aufgelöst, jeder der Gesellschafter bekommt eines dieser Grundstücke. Die Grunderwerbsteuerbefreiung wird nur zu 50 % gewährt, da jeder Gesellschafter an jedem Grundstück nur zu 50 % beteiligt war.