Einheitsbewertung bedeutet die Feststellung von Werten, die für verschiedene Steuerarten einheitlich gelten sollen. Die Einheitswerte gelten für folgende Steuerarten:

- Vermögensteuer

- Gewerbekapitalsteuer

- Erbschaft- und Schenkungssteuer

- Grundsteuer

Die Einheitsbewertung in ihrer derzeitigen Form wurde stets kritisiert. Die Kritik gipfelt in der Aussage, es handele sich um ein "künstliches Arbeitsbeschaffungsprogramm mit minimaler Effektivität und antiquierten Methoden" ( Tipke, S. 393).

Die Bewertung der Grundstücke im Rahmen der Einheitsbewertung führt zu unrealistischen Ergebnissen. Die hieraus resultierenden Unterschiede bei der Besteuerung sind vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt worden. Ein neues Gesetz muß bis zum 31.12.1996 in Kraft gesetzt werden. Die Veranlagungen für 1996 müssen teilweise geändert werden. Dieses Kapitel muß daher noch in diesem Jahr neu geschrieben werden.

Die Einheitsbewertung ist insbesondere bekannt hinsichtlich der Einheitswerte von Grundstücken. Die Einheitswerte gibt es jedoch auch für andere Wirtschaftsgüter, diese Einheitswerte spielen jedoch aber so bedeutende Rolle. Im Einzelnen werden folgende Einheitswerte unterschieden:

- Land- und forstwirtschaftliches Vermögen (einschließlich Grundstücken)

- Grundvermögen (private Verwendung)

- Betriebsvermögen

a) Grundstücke

b) sonstiges Betriebsvermögen

- sonstiges Vermögen (private Verwendung)

Im Folgenden seien - entsprechend ihrer Bedeutung - die Einheitsbewertung von Grundstücken besonders erläutert. Bei der Einheitsbewertung von Grundstücken wird unterschieden:

unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke

- Mietwohngrundstücke

- Geschäftsgrundstücke

- gemischt genutzte Grundstücke

- Einfamilienhäuser

- Zweifamilienhäuser

- sonstige bebaute Grundstücke

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Betriebsgrundstücke

Der Einheitswert von Grundstücken wird grundsätzlich im Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei geht man aus von der Jahresrohmiete auf der Basis des Jahres 1964 und bestimmten Vervielfältigern, die der Anlage zu den Bewertungsrichtlinien für das Grundvermögen entnommen werden. Daneben können Zuschläge und Abschläge zu einer Ermäßigung oder Erhöhung des Einheitswertes führen. Es ergibt sich also folgendeDarstellung:

Jahresrohmiete (1964) x Vervielfältiger (Anlagen BewRGR)

= Grundstückwert

+ Zuschläge

./. Abschläge

= endgültiger Grundstückswert

abgerundet auf DM 100

= Einheitswert

x 140 % (bei Grundstücken und Betriebsgrundstücken)

= maßgeblicher Einheitswert

Die Erhöhung um 140 % soll bei Grundstücken und Betriebsgrundstücken zu einer Annäherung an die derzeitigen Verkehrswerte führen.

In den neuen Bundesländern werden grundsätzlich die Einheitswerte zugrunde gelegt, die auf den 01.01.1935 festgestellt wurden. Eventuell sind diese Werte neu festzustellen. Die Einheitswerte per 01.01.1935 werden mit folgenden Multiplikatoren an die heutigen Verkehrswerte angepaßt (§ 133 BewG):

Neben dieser Bewertung auf der Grundlage eines Ertragswertverfahrens erfolgt eine Bewertung im Sachwertverfahren für Sonderfälle, in denen keine Jahresrohmiete festzustellen ist. Dies betrifft insbesondere besonders aufwendig gebaute Wohnhäuser. Das Sachwertverfahren führt im allgemeinen zu wesentlich höheren Werten, als das Ertragswertverfahren aus der Grundlage der Jahresrohmiete für 1964. Die Steuerzahler sind daher bemüht, eine Anwendung des Sachwertverfahrens auf ihr Grundstück zu vermeiden.

Einheitswerte werden nicht jedes Jahr neu festgestellt, sondern nur zu bestimmten Hauptfeststellungszeitpunkten. Diese Hauptfeststellungszeitpunkte haben Zeitabstände von 3 Jahren, bei Grundbesitz soll dieser Zeitabstand jeweils 6 Jahre betragen. Eine Neubewertung für Grundstücke ist jedoch seit 1964 nicht mehr vorgenommen worden.

Entsteht eine wirtschaftliche Einheit neu, so wird dies nicht ausgerechnet zu einem Hauptfeststellungszeitpunkt sein. Es wird dann eine Nachfeststellung durchgeführt. Daneben gibt es die Fortschreibung. Dort werden 3 Arten unterschieden:

Wertfortschreibung

Artfortschreibung

Zurechnungsfortschreibung

Die Wertfortschreibung betrifft Wertänderungen zwischen Hauptfeststellungszeitpunkten, die Artfortschreibung betrifft Änderungen der Vermögensart (aus einem unbebautem Grundstücke wird ein bebautes Grundstück). Die Zurechnungsfortschreibung wird erforderlich, wenn der Eigentümer gewechselt hat.

Abgesehen davon, daß die Erforderlichkeit der Einheitswertermittlung für verschieden Steuerarten in einem besonderen Verfahren strittig ist, besteht bei der Einheitsbewertung von Grundstücken eine ganz besondere Problematik. Vor allem wegen der Bewertung auf der Grundlage von Gebäuden und Grundstücken auf Zahlenmaterial von 1964 ergeben sich bei der Einheitsbewertung von Einfamilienhäusern Einheitswerte, die lediglich 1/5 bis 1/4 des Verkehrswerts betragen. Dies führt zu einer Ungleichbehandlung zwischen Imobilienbesitzern und Besitzern anderer Sach- oder Geldwerte. Dieser Unterschied hat ein Ausmaß erreicht, daß der verfassungsrechtliche Gleichheitsgrundsatz verletzt ist. Die Einheitsbewertung soll daher geändert werden (s.o.).

Als Methoden der künftigen Einheitsbewertung werden zwei Möglichkeiten diskutiert. Nach dem einen Vorschlag sollen die Verkehrswerte anhand von Preisspiegeln geschätzt werden. Der andere Vorschlag setzt voraus, daß die Anschaffungskosten eines Grundstückes grundsätzlich bekannt sind. Unter Zuhilfenahme eines Preisindexes würde sich dann der heutige Verkehrswert ergeben. Im allgemeinen wird erwartet, daß ein Verfahren gewählt wird, bei dem Grundbesitz weiterhin begünstigt wird. Aus verfassungsrechtlichen Gründen kann die Begünstigung des Grundbesitzes durch eine niedrige Bewertung im Einheitswertverfahren jedoch nicht mehr das bisherige Maß erreichen.